3月23日，济南市市中区舜耕路38号院内张贴出原址改造多个户型的示意图，小区积极尝试推进原拆原建的消息不胫而走。今年1月1日起开始施行的《济南市城市更新条例》提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，但还未出台原拆原建相关细则。济南这一小区的原址改造，将如何迈出步伐?24日，记者来到正在征集业主意见的舜耕路38号院进行探访。
原址改造谁在推动?
舜耕路38号院现有23栋五六层高的老旧住宅楼，楼间距较大，周边配套成熟，但房屋设施已显老旧。24日上午，记者在小区内看到，一处临时房挂着“38号院原址改造项目筹建处”的牌子。筹建处外的墙面，张贴着多张户型图与项目拟建成示意图，既有146、162平方米的高品质住宅户型图，也有原94、97、121、127、140平方米户型增加电梯后的设计图。不少业主驻足查看、交流讨论。
筹建处内摆放着“拆旧建新工作委员会”席签，两位工作人员正引导业主填写意见表，内容涵盖住户信息登记、安置意愿等核心问题。业主可选择普通住宅或高品质住宅安置，普通住宅可选择增加约20平方米面积或保持原面积，也可自行填写意向面积；同时，业主还需明确是否要求货币补偿，是否购买储藏室、地下车位等。
记者注意到，征询意见表的落款单位为“舜耕路38号院拆旧建新工作委员会”与“山东高速工程建设集团有限公司”。面对业主询问身份，现场工作人员仅表示是前来帮忙，未告知具体单位。
记者试图采访了解项目推进细节，工作人员表示这属于小区业主私事，目前仍处于前期咨询和意见征集阶段，为避免影响工作推进，不便接受采访。
2026年1月1日起施行的《济南市城市更新条例》第二十条提出，实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持老旧住房自主更新、原拆原建。但支持何种老旧住房自主更新、原拆原建则还未有相关细则。
“原拆原建还没有一个统一文件定义，部分城市已有细则。若项目属于政府认可的原址改造或原拆原建项目，目前从看外地的项目来看，在业主出资的基础上，有的项目能吸引部分投资参与其中。能否引入投资方共同参与要看小区的实际情况，毕竟小区所在的位置、大小、周边配套等都不同。”一位不愿具名的城市更新领域业内人士表示，外地成功案例中，有的实施主体是国企、平台公司，负责办理手续、统筹资金及代建。国企通过代持更新后新增的公共设施、保障性住房或社区商业、停车位等，平衡综合更新成本。舜耕路38号院的后续推进，也需要有专业主体的参与。记者看到，目前现场征询意见材料显示，已有相关单位参与，但具体如何参与尚不清楚。
一位业主说，目前小区原先的家委会和部分热心业主在牵头推进此事，原址改造还处在初期的征询意见阶段，需要大家达成一致，才能继续推进。
咋不让开发商来做?
“我们为啥不让开发商来做?自己拆自己建，以前很少听过这样的方式，到底能不能成功?”现场有人向业主代表询问。
记者了解到，与传统由政府主导进行拆迁、安置、供地，由开发商进行房地产项目开发不同，自拆自建充分尊重业主意愿，并以业主为主体。在房地产市场进入下行周期，城市进入更新阶段，原拆原建为老旧住房业主寻求居住品质提升、住宅产品更新换代提供了新的路径。目前，上海、北京、杭州、南京、广州、成都、长沙、厦门等地已出台相关政策并启动实践。济南的落地探索，备受老旧住房住户与城市更新相关企业关注。
业主代表解释，小区房子约建于上世纪80年代，房屋为砖混结构预制板，部分结构又用钢筋水泥建设，存在建筑受力不均的质量隐患。小区内部分铸铁管网也已出现老化问题，居住体验大打折扣。但该小区地处济南市中心，紧邻泉城公园，交通便利，学校、商场等配套成熟，这样的核心区位，让业主们不愿离开。
老旧住房户型方面的弱点也成为业主想要换新的一大原因。一位业主说，小区每户的面积在老旧小区中并不算小，有小三室、小四室，但已不比如今新房有更多南立面的宽厅户型。
“我们已对这里有很深的感情，自己出钱改造，改善居住环境。”一位业主代表的话，道出了不少老业主的心声。他表示，近期小区二手房成交单价已跌破1万元/平方米，让老业主倍感惋惜。“政策现在支持原拆原建，我们想自己努力推动，改善生活品质。”
这一心愿成为部分业主推动原址改造的动力。根据网传“方案”，项目拟建设15栋小高层，地块最北侧为4栋2梯2户15层小高层，其余11栋为10层1梯2户小高层。其中，4栋15层小高层拟按原面积置换；11栋10层小高层采用高品质住宅标准设计，鼓励业主购买增量面积置换。
在配套方面，拟在地下设置沿街商业和社区服务配套用房，全方位提升小区生活品质。在建筑品质上，外墙拟全部采用铝合金板，房屋层高拟设为3.1米，所有户型均增设电梯。从目前的效果图看，项目外立面窗墙比大，颜值可比肩不少高端改善楼盘。
账目如何算得清?
这样的“原址改造”，如何算账，如何分摊费用，新增面积如何定价，改造后收益如何，成为业主达成共识的关键。
上述方案中提到，2026年元旦期间，拆旧建新工作委员会在业主群发布“原址改造”实施方案并征询意见。拟以原址改造和商品房开发相结合的模式实施，把38号院建成高档社区。其中的商品房开发是指将多余面积全部按优惠价卖给业主。
按目前方案，改造后的小区容积率约1.98，改造项目地上建筑规模总增量不超过原面积的30%，增量面积销售对象仅限小区有产权业主，按周边同质量、同标准商品房市场价的70%计算，暂定增加部分均价为(楼层系数)×2.1万元/平方米，增量面积业主还需按市场价2.5%缴纳土地出让金。
舜耕路38号院原址改造项目筹建处的桌面上贴着的《新房房款计算公式》显示，选择普通住宅不增加面积，以原面积×500元/平方米+7.5平方米(每户电梯面积补偿面积，记者注)×3000元/平方米计算；增加面积则是原面积×500元/平方米+7.5平方米×3000元/平方米+新增面积X1.6万元/平方米。其中7.5平方米是选择15层的两梯两户普通住宅的业主，因两户平摊一部电梯面积，每户多增加约7.5平方米，增加部分按3000元/平方米计算。
选择高品质住宅则以原面积×500元/平方米+新增面积×2.1万元/平方米。要求货币补偿的按市场评估价计算。此外，地下车位需要自行出资购买，储藏室征求业主意见确定建设数量和购买价格。
按上述公式，记者粗略计算，若购买普通住房，以94平方米户型为例:不增加面积改造费约为94×500+7.5×3000=69500元；若要增加20平方米，则需要69500+20×16000=389500元。若想要购买162平方米高品质住宅，则需要94×500+(162-94)×21000=1475000元。(未计算前述新增面积增加土地出让金费用)
记者了解到，上述费用仅为目前方案交付毛坯房。另外，可以增加费用进行装修。项目建设工期初定30个月，每月按20元/平方米发放安置费。方案提示上述测算价格全部为预估，将根据区政府主管部门评估认定和新增购买面积数量作相应调整。
为直观展示改造收益，上述方案列出了改造后新房可能的增值幅度，以旧房100平方米为例，若选择原面积置换普通住宅，目前旧房价值约110万元(100平方米×1.1万元/平方米)，建成后新房预估价值250万元(100平方米×2.5万元/平方米)，新房溢价超135万元；若选择原面积+50平方米增量商品房的高品质住宅，总计支付约110万元，建成后150平方米新房参照周边高端毛坯房3万元/平方米的价格，预估价值450万元，新房溢价超230万元。
溢价空间让不少业主对改造很有期待。“我想要最大面积的户型，如果我们这里真能成，我想把我东边的房子卖了，回来住。”现场一位业主表示，自己为了改善居住条件，已在东边购买了一套房子，但更看好这里各类配套和低容积率。记者了解到，小区原房中就已有部分140平方米的大面积段户型，现场不少业主表示想要大面积户型，但目前项目方案中，超过162平方米的高品质住宅户型设计的房源非常紧俏。筹建处的工作人员向前来填表的业主表示，此次征询更多人选择大户型高品质住宅，与前期摸底情况有所不同。
“我们出这些钱就够了吗，这个总账是怎么算出来的，改造过程中会不会还有其他追加支出?”现场也有业主提出了自己的担忧。记者注意到，目前小区拟出的方案中，新建后总建筑面积约84924平方米，住宅面积约81904平方米，其中原住房面积63008平方米，可销售面积约为18900平方米，地下总建筑面积约29900平方米，是否还有其他资金来源，并未明确。
还要迈过几道坎?
“原拆原建是好事，但推进起来太难了，各地的成功案例都经历了漫长的过程。”现场一位业主坦言，杭州已有老旧小区原拆原建的成功案例，但耗费了数年时间，核心难点在于要征得全体业主的同意。
筹建处内特别展示了杭州首个原拆原建项目浙工新村小区的案例，并称与舜耕路38号院原址改造项目情况相似。据媒体报道，该小区实现有机更新前后筹备了10年时间，去年已建成。展板特别介绍，浙工新村小区用7个月时间完成了动员签约工作，百分之百业主同意并签约。
上述不愿具名的城市更新领域业内人士表示，业主达成一致是原拆原建的第一步，像舜耕路38号院这样有原产权单位的单位宿舍，在推进过程中相对更具优势。对于原拆原建扩大的面积，业主以市场价购买，也需要不少资金，业主资金状况较好、位置较优的小区有优势。但达成共识仅是开始，后续进入更专业的建设阶段，仍可能面临推进中的难题。
记者了解到，去年12月，山东省住房和城乡建设厅牵头印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》中提出“拆旧换新”模式，这是城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。《指导意见》鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建，提出优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策，尊重群众意愿，成熟一个推进一个。
进入城市更新阶段，老旧住房如何才能摆脱“老破危”的命运，自主更新、原拆原建成为一个新的解题思路。舜耕路38号院的探索虽还处在前期阶段，但消息传出后获得大量关注，这背后也是济南老旧住房住户对“老房子”变“好房子”的殷切期望。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者也将持续关注。
